No que diz respeito à legislação fundiária, sou apenas um leigo. Portanto, aqui procuro simplesmente compreender esta situação específica à luz das informações a que tive acesso no tempo disponível. Não faço afirmações sobre fatos relativos à legislação de qualquer país ou jurisdição em particular; limito-me a expor, sob minha ótica subjetiva, como me parece que a situação afetou negativamente as pessoas. [English]
No ano de 2001, minha companheira Dayse comprou um terreno dentro de uma espécie de arranjo jurídico que o vendedor denominava "Condomínio Rural". Não encontrei na internet qualquer referência à existência legal de tal entidade. O nome desse suposto "Condomínio Rural" é Sagarana — Fazendinhas Inteligentes. No entanto, de agora em diante, referir-me-ei a ele como Sacanagem — Fazendinhas Inteligentes. Em português, a palavra "sacanagem" significa trapaça ou comportamento desonesto, o que, dadas as circunstâncias, me parece muito mais apropriado.
As circunstâncias levaram-me a acreditar que o proprietário da fazenda, da qual os lotes de terra estavam sendo vendidos, é Itamar Melgaço. Foi ele quem nos apresentou o local em 16 de janeiro de 2004. No entanto, o nome dele não consta em nenhum contrato ou correspondência referente à venda dos lotes. Ele parece estar, de certa forma, afastado de todo o processo. O vendedor é a sociedade de responsabilidade limitada denominada "INTERURAL — Empreendimentos Turísticos e Participações Ltda."
Ao que parece, isso é administrado, gerido e de propriedade — ou o que quer que seja — de Daniel Melgaço, filho de Itamar. Também fui levado a crer que a filha e a ex-mulher de Itamar estão, de alguma forma, envolvidas. As correspondências nunca trazem a assinatura de uma pessoa física, mas sim o nome da entidade. E isso é tudo o que consegui descobrir sobre a identidade e a natureza do vendedor.
A Dayse comprou seu terreno do vendedor mediante assinatura de um documento denominado “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda Sobre Imóvel Rural”, composto por 7 páginas, conforme segue: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7. Embora o documento ostente o subtítulo *CONTRATO Nº 34*, na verdade considera-se que ele não constitui um contrato. Ele contém a promessa de que será substituído por um contrato após a conclusão do processo de compra e venda. No entanto, por uma questão de simplicidade e porque, na prática, ele deve funcionar como um contrato, referir-me-ei a ele neste documento como "contrato".
O "contrato" inclui a promessa de compra e venda de diversos serviços de engenharia e administração, bem como de infraestrutura. No entanto, tais itens não são relevantes até que a propriedade adquirida passe a pertencer ao comprador — o que jamais ocorreu. Portanto, logo de início, desejo deixar duas coisas absolutamente claras. Como resultado da celebração deste "contrato":
Embora esteja inserido em um pântano aparentemente impenetrável de confusos jargões legais, o objeto da "promessa de comprar e vender" é claramente declarado na Seção 2 do "contrato" como segue.
"A nomeada vendedora {..A..} promete vender à compradora uma gleba de aproximamente 5.000,30 m² {..B..}"
O terreno que o vendedor está alienando e que Dayse está adquirindo compreende, portanto, pouco mais de meio hectare. O termo *gleba* designa uma área de terra física situada em um local específico; não pode referir-se simplesmente a uma área de terra abstrata cuja realidade física e localização seriam definidas posteriormente.
O texto incompreensível entre as chaves {A} diz o seguinte:
O vendedor é proprietário de uma grande fazenda chamada Fazenda Água Limpa, Serra e Areão, localizada no município de Barão de Cocais, Minas Gerais, Brasil.
Esta fazenda foi oficialmente dividida em unidades separadas. Cada unidade tem o tamanho de um módulo rural. Um módulo rural é a área mínima de terra rural que pode ser legalmente negociada (comprada e vendida) como um único objeto indivisível. [Nesta região específica, corresponde a 2 hectares (20.000 m²).]
O ato de desmembramento oficial está registrado sob o nº R-27.063, de 29/03/01, no Livro 2 do Cartório de Registro de Imóveis de Barão de Cocais, estando o imóvel, por sua vez, cadastrado no INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) sob o nº 221058 092762-0.
O terreno de 5.000 × 30 m² que Dayse comprou corresponde a 24 × 57% da área rural de Gleba N°03. [Isso simplesmente identifica onde o terreno de Dayse está localizado.]
Gleba Rural N°03 is called (named or identified as) "Fazenda Inteligente Ipê Amarelo" on the plan of the act of division mentioned above. [Dayse has been consistently refused sight of this documentation.]
A venda é realizada em conformidade com as Leis 4.504/64, 5.868/72, 10.267/01 e com a Instrução Normativa nº 50/97 do INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).
Considera-se que a compradora, Dayse, tem pleno conhecimento de todas as leis e instruções acima mencionadas.
O vendedor, que é o autor do "contrato", promete vender a Dayse, a compradora, uma determinada parcela física de terra rural com área de 5.000,30 m². A área da parcela é inferior à área mínima (20.000 m²) de terra rural que pode constituir legalmente objeto de transação comercial. Consequentemente, independentemente de quaisquer outras leis e regulamentos que possam ser invocados, o "contrato" é fundamentalmente ilegal.
Como mera consumidora, naturalmente alheia às complexidades da legislação fundiária, Dayse presumiu — de forma razoável, porém ingênua — que a venda daquela unidade de terreno em "condomínio" (com 5.030 m²), oferecida por um vendedor profissional, era legal. Nem sequer lhe passou pela cabeça que seu lote de 5.030 m² era menor do que um módulo rural — a Fração Mínima de Parcelamento — mencionado no "contrato". Ela não sabia sequer o que era um módulo rural, ou mesmo que tal coisa existia.
Por outro lado, é razoável presumir que o vendedor — na qualidade de profissional do ramo de desmembramento e venda de terras rurais e redator do contrato — sabia muito bem, de antemão, que o tamanho de um módulo rural naquela região era de 20.000 m² e que a área que ele estava vendendo a Dayse era inferior ao mínimo permitido por lei para compra ou venda. Diante disso, torna-se evidente que todo esse negócio constitui um golpe deliberado.
O "contrato" estabelece o preço a ser pago e a forma como os pagamentos devem ser realizados. Dayse, na condição de consumidora leiga e sem conhecimento técnico da legislação imobiliária brasileira, acabou assinando o referido "contrato". Em seguida, ela cumpriu rigorosamente todas as exigências de pagamento. Em uma operação de compra e venda, uma vez que o comprador tenha pago pelo objeto da transação, nada deveria impedir que ele fosse declarado e reconhecido como o novo proprietário de tal bem.
Após terminar de pagar pelo seu lote (objeto da compra e venda) em agosto de 2004, Dayse naturalmente tentou registrar a propriedade do imóvel. Constatou, porém, que isso era juridicamente impossível.
Quando Dayse perguntou por que não podia registrar a propriedade do terreno que acabara de comprar, o vendedor apontou uma cláusula do "contrato" segundo a qual ela só poderia registrar a propriedade do terreno "em condomínio". A implicação aparente era que ela só poderia registrar a propriedade de seu lote em conjunto com os proprietários de outros dois lotes.
Um documento intitulado Regulamento Interno do Condomínio Rural: Sacanagem Fazendinhas Inteligentes (de autoria e fornecido pelo vendedor e que faz parte do “contrato”) define uma determinada entidade condominial. Este Regulamento Interno está supostamente registrado como documento público no Cartório de Títulos e Documentos local. No entanto, não encontramos nenhuma evidência de que a Sacanagem Fazendinhas Inteligentes tenha sido registrada como condomínio rural no Registro de Imóveis local de qualquer cidade próxima. De acordo com seu Regimento Interno, o Condomínio Rural Sacanagem – Fazendinhas Inteligentes ocupa uma Gleba Rural composta por 23 módulos rurais legalmente vendáveis, aos quais o vendedor se refere como Fazendinhas Inteligentes. Estes, o vendedor coloca à venda para possíveis condôminos.
O objeto da Promessa de Compra e Venda é descrito em um subtítulo da Seção 2 do "contrato" como a Gleba Rural. Dayse, portanto, presumiu razoavelmente que esse era o termo contratual para aquilo que o vendedor lhe estava vendendo e que ela estava adquirindo do vendedor.
De acordo com a Primeira Cláusula, essas frações de terra foram desmembradas de uma grande propriedade rural — pertencente ao vendedor — por meio de um instrumento jurídico de desmembramento.
Tal instrumento estabelecia que a área assim separada da propriedade original foi dividida em "módulos rurais", os quais, conforme reconhece a própria primeira cláusula do Contrato, constituem a unidade mínima [legal] de parcelamento de terras rurais.
A Primeira Cláusula passa, então, a especificar o *objeto da promessa de compra e venda*. Ela estabelece que o vendedor promete vender ao comprador uma *gleba* — termo que designa uma porção contígua de terra de extensão não especificada.
A cláusula especifica, então, a área dessa gleba como sendo de "aproximadamente" 5.000,30 m², o que, segundo ela, corresponde a 24,57% da Gleba Rural nº 03, conhecida como Fazendinha Inteligente Ipê Amarelo. Conclui-se, portanto, que a Gleba Rural nº 03 possui "aproximadamente" 20.351,24 m².
De 4 dos 32 recibos de seus pagamentos mensais, consta que Dayse estava pagando pelos "Lotes 7 e 8" de alguma entidade chamada Condonínio Apê Amarelo, que também parece ser chamada de "reserva" chamada Imóvel Rural N°34. Seu documento de contrato traz o subtítulo CONTRATO N° 34. Consequentemente, ela razoavelmente presumiu que Imóvel Rural N°34 se referia à gleba que ela havia comprado.
A primeira cláusula do contrato que a Dayse assinou diz que a fazenda do vendedor era — através de um instrumento de desmembramento — dividido em módulos rurais, e que módulo rural é sinônimo de Fração Mínima de Parcelamento. O Regimento Interno do Condomínio Rural: Sacanagem — Fazendinhas Inteligentes dizem que 26 desses módulos rurais se tornariam 26 Fazendinhas Inteligentes. Portanto, deduzo razoavelmente que uma Fazendinha Inteligente deve ocupar um módulo rural.
A primeira cláusula do contrato equipara a Gleba Rural Nº 03 à Fazendinha Inteligente Ipê Amarelo. Portanto deduzo razoavelmente que a Gleba Rural Nº 03 é um módulo rural. O tamanho do módulo rural na zona onde estão localizadas as terras da Dayse é de 2 hectares, o que equivale a 20.000 m².
A área da gleba que o vendedor "vendeu" a Dayse por meio deste contrato é de "aproximadamente" 5.000,30 m², dimensão inferior (na verdade, apenas um quarto do tamanho) à da parcela mínima de terra rural passível de comercialização legal. Portanto, é ilegal que o vendedor comercialize a gleba de 5.000,30 m² com terceiros como uma parcela de terra contígua e distinta. Consequentemente, o contrato é ilegal.
O termo "gleba rural" significa, simplesmente, uma extensão ou área de terra rural, sem tamanho ou formato específicos. No entanto, tanto no Contrato quanto no Regulamento Interno, o vendedor utiliza de forma confusa o termo genérico Gleba Rural para se referir — em diversos pontos — a três objetos distintos:
a gleba de 5.000,30 m² objeto da promessa de compra e venda que o vendedor firmou especificamente com Dayse
o módulo rural de 20.351,24 m² do qual a gleba de Dayse faz parte
toda a área ocupada pelo Condomínio Rural: Sacanagem — Fazendinhas Inteligentes
O uso de iniciais maiúsculas pelo fornecedor no termo Gleba Rural sugere, de forma confusa e equivocada, que o termo se refere a um objeto específico ao longo de ambos os documentos.
No contrato, Ipê Amarelo parece ser apenas um nome que o vendedor deu à particular Fazendinha Inteligente da qual faz parte a gleba da Dayse. Não há menção no contrato de o Ipê Amarelo ser um “condomínio”. Pelos recibos verifica-se que o vendedor havia dividido o módulo rural denominado “Gleba Rural Nº03” em 8 lotes e que o terreno da Dayse compreendia efetivamente os lotes 7 e 8.
"Recebemos de Dayse ....... a importância de R$202,00 referente á segunda das 32 parcelas mensais do pagamento dos lotes números 07 e 08 do Condomínio Ipê Amarelo (Reserva de Imóvel Rural no. 34) do Complexo Ecoturístico Canela de Ema. 25 fev 2001"
Assim, o vendedor havia vendido a Dayse uma parte de um módulo rural. E ele denominou essa parte de Imóvel Rural nº 34, que é o número de identificação do "contrato" específico firmado com Dayse. O "contrato" leva-me a crer que o Ipê Amarelo é uma "Fazendinha Inteligente". O RECIBO declara que ele faz parte de uma entidade chamada "Complexo Ecoturístico Canela de Ema". O RECIBO também declara que o Ipê Amarelo é um condomínio. A única entidade mencionada no "contrato" como condomínio é a Sacanagem — Fazendinhas Inteligentes, que compreende 23 módulos rurais legalmente comercializáveis. Além disso, onde é que entra nessa história uma entidade ligada ao ecoturismo? Que confusão tremenda!
Mais de três anos depois de Dayse ter assinado o "contrato" — e após muita pesquisa —, descobri que, em qualquer localidade, a lei especifica uma área mínima de terra rural que pode ser legalmente transacionada — ou seja, vendida e comprada. Essa área mínima é uma unidade que, no Brasil, recebe o nome de módulo rural. Na região onde Dayse comprou suas terras, o tamanho do módulo rural é oficialmente fixado em 2 hectares (20.000 m²). Portanto, no município onde se situa o "condomínio", é ilegal vender ou comprar qualquer fração de terra rural com área inferior a 2 hectares.
Um condomínio urbano é composto por apartamentos de propriedade privada e por uma infraestrutura de propriedade comum, que inclui elevadores, escadas, corredores, a parte externa do edifício e as áreas do entorno. Da mesma forma, um condomínio rural compreende elementos de propriedade privada (glebas) e uma infraestrutura de propriedade comum, que abrange itens como vias de acesso e serviços de utilidade pública.
Assim como ocorre com apartamentos de propriedade privada em um condomínio urbano, cada unidade privativa (gleba) de um condomínio rural deve ser passível de alienação separada, independentemente das demais unidades privativas. A gleba que o vendedor "vendeu" a Dayse é pequena demais para ser passível de alienação independente. O "contrato" celebrado pelo vendedor com Dayse (do qual se considera que o Regulamento Interno faz parte) tenta, portanto, criar uma subestrutura adicional que não pode constituir um condomínio.
Por acaso, Dayse conhece a pessoa que comprou outro lote de 5.000 m² no mesmo módulo rural. Trata-se de Célia, a amiga e colega que, ingenuamente, a havia apresentado a todo o esquema inicialmente. Assim como Dayse, Célia já quitou o pagamento de seu lote. Nem Dayse nem Célia conhecem — ou jamais tiveram qualquer contato com — a pessoa que aparentemente comprou os 10.000 m² restantes do mesmo módulo rural.
No entanto, Dayse e eu soubemos indiretamente que essa terceira pessoa parou de pagar as prestações de seu lote e não pretende retomar os pagamentos. O vendedor afirma que, como é necessário realizar a "instituição de condomínio", é impossível para qualquer um deles registrar a propriedade enquanto os três não tiverem quitado o pagamento integralmente.
É como dizer que, se eu comprar um apartamento em um condomínio e pagá-lo integralmente no ato da compra, eu não posso registrar legalmente a propriedade do imóvel até que todas as outras unidades do condomínio tenham sido vendidas e totalmente quitadas. E, consequentemente, não tenho o direito de me mudar para lá e ocupá-lo.
Mas posso comprar — e de fato comprei — um apartamento desse tipo, porque um apartamento em um edifício de condomínio é legalmente comercializável como uma unidade autônoma e independente. E o contrato de compra e venda do meu apartamento foi celebrado exclusivamente entre o vendedor e eu. Não envolveu nenhum outro comprador, vendedor ou outra pessoa jurídica.
Nota: embora eu tenha comprado e pago integralmente pelo meu apartamento com recursos próprios na ocasião da aquisição, o Cartório onde o imóvel está registrado presume arbitrariamente que eu possa não ser o proprietário exclusivo. Assim, o Cartório não me permite vendê-lo a menos que — ou até que — eu comprove, a contento deles, que mais ninguém detém participação na propriedade. Isso exige que eu apresente um documento estrangeiro que é, fundamentalmente, impossível de obter. Consequentemente, vejo-me preso em uma situação de probatio diabolica imposta por um órgão do Estado.
No entanto, o vendedor do meu apartamento não tem liberdade para dividir o imóvel [a unidade comercializável mínima dentro do edifício] em um "subcondomínio" composto por partes distintas do apartamento e vendê-las a compradores diferentes — sendo que cada um deles deve pagar integralmente pela sua parte antes que qualquer um possa registrar a propriedade daquilo que supostamente adquiriu.
É isso, na prática, que o contrato apresentado pela Sacanagem — Fazendinhas Inteligentes tenta fazer ilegalmente. Não é legalmente permitido dividir as unidades básicas de um condomínio em subentidades e vendê-las separada e independentemente a compradores diferentes. O único condomínio envolvido em toda essa situação lamentável é aquele composto pelas 26 *Fazendinhas Inteligentes* — cada uma delas constituindo um módulo rural de tamanho integral — nas quais a fazenda foi legalmente dividida.
No "contrato", o vendedor parece confundir o conceito de "condomínio" com o de "sociedade" (*partnership*). Infelizmente, o português brasileiro não parece fazer a mesma distinção entre "condomínio" e "sociedade" que é comumente compreendida em inglês. Assim, apesar de pesquisas exaustivas na Internet e em outras fontes, não consegui encontrar definições que estabeleçam uma distinção clara entre os dois conceitos. O melhor que encontrei está no Código Civil brasileiro, que parece distinguir duas formas diferentes daquilo que denomina "condomínios".
Contudo, existem, no contexto do “contrato” da Dayse, duas formas distintas de propriedade associativa, entre as quais é vital distinguir. Por "condomínio" (no contexto deste artigo), refiro-me a um conjunto de lotes privados de terra com propriedade individual, servidos por áreas comuns de terra que pertencem conjuntamente a todos os proprietários dos lotes privados.
O contrato transmitiu a Dayse a informação de que ela estava adquirindo a propriedade plena de um terreno privado contíguo, separado e distinto, com área de 5.000,30 m², além de uma participação na copropriedade de vias, áreas e infraestrutura comuns associadas.
Isso é diretamente análogo à forma como uma pessoa compra um apartamento em um edifício residencial no Brasil. A pessoa adquire o apartamento como uma unidade imobiliária distinta e autônoma, independentemente de outros apartamentos serem ou não comprados — ou quitados — por outras pessoas. O proprietário do apartamento também detém a copropriedade, juntamente com todos os demais proprietários do edifício, das áreas comuns, como corredores, escadarias e salas de uso coletivo, bem como das áreas externas e do terreno.
Por "parceria" (no contexto deste artigo), refiro-me à situação em que duas ou mais pessoas detêm a propriedade conjunta da totalidade de um *módulo rural* de 20.000 m². Assim, em uma parceria, nenhum dos participantes possui legalmente uma área individualizada, ainda que tais áreas estejam fisicamente separadas por cercas. A parceria torna os participantes solidariamente responsáveis por quaisquer obrigações ou passivos decorrentes da propriedade de todo o módulo rural.
Isso inclui impostos cobrados pela União, pelo estado ou pelo município sobre a totalidade do módulo rural. Se qualquer um dos participantes deixar de pagar a sua parte, os demais deverão pagar a parte dele, além da sua própria.
Uma complicação adicional surge para os três coproprietários deste módulo rural fracionado, pelo fato de existirem dois conceitos fundamentais distintos de copropriedade. Embora os termos a seguir possam não ser as denominações jurídicas corretas em muitas jurisdições, neste artigo eu os denominarei Tenancy-in-Common e Joint Tenancy.
No regime de 'Tenancy-in-Common' (copropriedade), cada coproprietário detém a totalidade do terreno em conjunto com os demais, conforme ilustrado no diagrama acima. No entanto, ele possui apenas uma proporção específica do *valor* do terreno, como mostra o diagrama à esquerda. Isso significa que, se um dos coproprietários sair, os demais devem adquirir a sua parte — ou seja, pagar-lhe a sua quota-parte do valor ou encontrar um novo coproprietário para comprar a sua participação.
Se um sócio falecer, sua participação no valor da totalidade do terreno é considerada parte de seu espólio, a ser distribuída conforme seu testamento ou de acordo com as normas legais aplicáveis na ausência de disposição específica.
Na modalidade de 'Joint Tenancy' (propriedade conjunta com direito de acrescer), cada coproprietário detém a totalidade do terreno em conjunto com os demais, assim como ocorre na 'Tenancy-in-Common' (propriedade em comum). No entanto, no caso da 'Joint Tenancy', ele também é coproprietário de todo o valor do terreno em conjunto com os outros, conforme ilustrado à direita.
A consequência disso é que, se um coproprietário se retirar ou falecer, na prática nada muda: a propriedade do terreno passa, de forma simples e automática, a ser compartilhada por uma pessoa a menos. A única maneira de o valor do terreno ser dividido entre os sócios é se todos eles, juntos e simultaneamente, venderem o terreno em uma única transação.
Qual dessas situações se aplica por padrão em qualquer caso específico é, obviamente, determinada pela legislação vigente.
Ao que parece, o vendedor não obteve a reclassificação de sua propriedade rural para urbana, o que permitiria a venda legal de lotes com área inferior a um *módulo rural*. Na verdade, fui informado posteriormente de que a área onde se situa o terreno de Dayse é classificada como uma zona de beleza natural excepcional. Consequentemente, é muito improvável que qualquer pedido de reclassificação seja deferido. Visto que um módulo rural não pode ser legalmente fracionado em lotes menores passíveis de venda, a única conclusão possível é que a lei deve considerar Dayse, Célia e a terceira pessoa não como proprietárias individuais de seus respectivos lotes, mas como coproprietárias de todo o *módulo rural* de 2 hectares que engloba esses lotes. A única forma legal de realizar essa operação seria o vendedor ter celebrado um contrato único, tendo a si mesmo como uma das partes e as três pessoas, em conjunto, como a outra parte. No entanto, não foi isso o que ele fez.
No entanto, essa forma de copropriedade não é um "condomínio": é uma "sociedade". O termo "registro em condomínio" utilizado no "contrato" é claramente inadequado. Os integrantes de um condomínio não são *sócios* na propriedade das unidades privativas do condomínio; cada um é proprietário exclusivo e absoluto de sua própria unidade privativa. Em decorrência da inadequação do "contrato", Dayse vê-se em uma "sociedade" com outras duas pessoas com quem não firmou qualquer tipo de contrato — sendo que uma delas ela sequer conhece, jamais encontrou e de quem não possui sequer nome ou endereço. De fato, é mera coincidência ela conhecer a outra "sócia", a saber, Célia.
Isso tornaria a situação muito difícil caso um dos três viesse a falecer. Se a legislação local determinar, por padrão, que eles são coproprietários na modalidade 'Tenants-in-Common' (propriedade em comum sem direito automático de acrescer), os dois que permanecerem vivos poderão ser obrigados a pagar um terço do valor do lote ao espólio do "sócio" falecido — e "desconhecido". Isso ocorreria, pelo menos, se todos os três "sócios" tivessem pago suas respectivas partes e registrado oficialmente a copropriedade do módulo rural em questão.
O "contrato" de Dayse não menciona nem sugere, em parte alguma, que ela esteja em "parceria" com as outras pessoas que adquiriram lotes no mesmo módulo rural. De fato, o termo "parceria" sequer é mencionado. O contrato de Dayse é celebrado exclusivamente entre ela e o vendedor. Com a inclusão do Regulamento Interno, o contrato estabelece, na prática, que ela está adquirindo um lote como parte de um condomínio.
Dayse cumpriu a sua parte no "contrato", mas não consegue registrar oficialmente a titularidade do seu lote (o seu "elemento privativo" no âmbito do chamado "condomínio"). Isso ocorre porque o seu "contrato" com o vendedor está intrinsecamente vinculado aos "contratos" — supostamente independentes — que o vendedor firmou com os outros dois compradores de terras situadas no mesmo módulo rural, conforme ilustrado abaixo.
O fato de um dos compradores não ter cumprido a sua parte no "contrato" com o vendedor impossibilitou, de forma fundamental, que o vendedor cumprisse a sua parte nos "contratos" — supostamente independentes — firmados com cada um dos outros dois compradores, ainda que estes tenham cumprido as respectivas partes de seus "contratos" com o vendedor. Portanto, todos os três "contratos" são disfuncionais. Além disso, visto que, pelo "contrato", o vendedor tenta vender a Dayse um terreno de tamanho inferior à metragem mínima legalmente permitida para comercialização, tal "contrato" é também intrinsecamente ilegal.
Muito bem, a Dayse assinou um "contrato" ilegal. Portanto, na prática, ela é parte nesse "contrato" ilegal, juntamente com o vendedor. Mas, como uma simples consumidora — naturalmente alheia às complexidades da legislação imobiliária —, como se pode razoavelmente esperar que ela suspeite que um vendedor de imóveis profissional e estabelecido esteja oferecendo um "contrato" que é, ao mesmo tempo, ilegal e ineficaz, deixando-a (e provavelmente a muitos outros) tendo pago a ele uma quantia vultosa em troca de absolutamente nada?
Ausência de contrato: Referi-me ao documento que Dayse assinou ao iniciar a compra de seu lote como um "contrato". Como mencionei no início, na verdade não se trata de um contrato. É apenas um "instrumento particular de promessa de compra e venda". O documento estabelece que, quando Dayse terminasse de pagar pelo terreno, seria fornecido o devido "contrato de compra e venda". Ela concluiu o pagamento em agosto de 2004. Até a data deste artigo, ela não recebeu um "contrato de compra e venda". O vendedor jamais respondeu às suas repetidas solicitações a esse respeito.
Ausência de fornecimento de mapa: Ao assinar o instrumento original, Dayse declarou ter recebido, juntamente com ele, um mapa (o termo utilizado foi 'croquis', que designa mais precisamente um esboço) indicando a localização exata e os limites de seu lote. Na ocasião, o vendedor não dispunha de um mapa para lhe entregar (nem a qualquer dos outros compradores) e prometeu enviá-lo em breve. Assim, ela assinou o contrato com base na promessa verbal — presenciada por todos os demais compradores — de que o mapa lhe seria enviado logo. Desde que assinou o contrato, em 2001, Dayse solicitou repetidamente ao vendedor o envio de uma cópia do mapa, mas ele ignorou todas as suas solicitações.
O fato de o contrato considerar que ela já recebeu um mapa não é motivo para o vendedor se recusar a enviar-lhe o que ele naturalmente veria como "outra cópia". Se o mapa existe, não custa nada enviar-lhe uma fotocópia do original. Ela até se ofereceu para pagar ao vendedor pela cópia "extra", caso ele exigisse — embora, a rigor, ele não tenha direito de fazê-lo. Suponha que ela tivesse perdido a cópia "original": não deveria ser um grande problema para o vendedor simplesmente enviar "outra" cópia para "substituí-la".
O fato de o vendedor não ter enviado uma cópia do mapa, apesar de solicitações feitas ao longo de quatro anos, sugere fortemente que ele não o possui ou que tem algum motivo oculto para não enviá-lo a ela. Minha impressão e opinião são de que o vendedor não quer lhe enviar o mapa para impedir que ela determine a localização e os limites do terreno pelo qual pagou. Isso a impede categoricamente — ou a qualquer profissional de topografia que ela venha a contratar — de realizar o levantamento topográfico exigido pela Cláusula 5.1 do contrato.
Dessa forma, o vendedor consegue impedi-la de cumprir essa cláusula irrelevante e acessória e, consequentemente, o contrato como um todo. Assim, ele pode reter o dinheiro dela sem lhe transferir a propriedade do terreno. O terreno, pelo qual ela pagou integralmente e em dia, permanece, portanto, para sempre registrado em nome do vendedor.
Consequentemente, na situação atual, Dayse não possui prova documental de que é proprietária do terreno de 5.030 m² pelo qual pagou um preço praticamente equivalente ao de um imóvel residencial. Ela não consegue provar que tem o direito de construir sua casa no local, realizar cultivos ou sequer transitar pela área. Ela não consegue nem mesmo comprovar a localização do terreno. Tudo o que ela possui é o "instrumento particular de promessa de compra e venda", acompanhado dos comprovantes bancários de todos os seus pagamentos mensais. Por outro lado, o vendedor não dispõe de cópia de qualquer 'croqui' rubricado por ela como parte integrante e essencial do referido Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda. Então, ele não possui prova material de que ela tenha recebido uma cópia.
Após um último esforço concentrado de Dayse para contatar o vendedor por telefone, ele finalmente respondeu em 12 de maio de 2005. Isso ocorreu quase 10 meses depois de Dayse ter terminado de pagar pelo terreno e quase três anos e meio após a assinatura do contrato e a realização do primeiro pagamento. Em sua breve ligação, ele disse que, no prazo de uma semana, ligaria novamente para ela com uma solução para o registro do terreno. Ele fez essa afirmação depois de tentar, primeiramente, convencê-la a comprar os 10.000 m² de terra pelos quais o terceiro "sócio" havia deixado de pagar.
Ele não fez a ligação prometida; portanto, passados 30 dias de seu primeiro contato telefônico em 12 de junho de 2005, Dayse enviou-lhe uma carta com um ultimato, via correio registrado. O recebimento da correspondência pelo vendedor foi confirmado em 15 de junho de 2005. Na carta, Dayse expôs o problema decorrente da venda, feita por ele a ela, de uma área rural contígua e especificamente delimitada que era inferior à fração mínima de parcelamento legal — o chamado "módulo rural". Ela informou que, para evitar os transtornos de uma ação judicial, ele deveria fornecer a documentação necessária para que ela registrasse a terra no prazo de 30 dias (o que, obviamente, ele não tinha condições de fazer) ou devolver o dinheiro dela, acrescido de juros e das devidas compensações legais.
O vendedor acabou respondendo 82 dias depois, em uma carta com data retroativa a 11 de julho, de modo que a data caísse dentro do prazo de 30 dias a contar da carta que Dayse lhe enviara. A correspondência chegou em 2 de setembro, em um envelope com carimbo postal de 30 de agosto de 2005.
Nesta carta, o vendedor informa que a área da gleba de Dayse é de 5.285,80 m² e declara que isso corresponde a 25,98% da Gleba Rural na qual ela está inserida. Isso resulta em uma área total de 20.345,65 ± 0,1 m² para a Gleba Rural, valor que difere em 5,59 m² daquele obtido a partir dos dados constantes no "contrato". Essa diferença equivale a um erro de 2,75 partes por mil, o que representa 27,5 vezes a precisão das porcentagens informadas e 275 vezes a precisão declarada para a área da gleba dela. Suspeito que o vendedor tenha enviado a mesma carta ao "comprador" de outro terreno e esquecido de alterar os valores antes de utilizá-la como base para responder a Dayse.
Na carta, o vendedor reitera que o "contrato" estabelece claramente que Dayse só pode registrar a propriedade do terreno "em condomínio" com todos os compradores dos demais lotes da Gleba Rural nº 03. A inviabilidade dessa situação já foi abordada.
O vendedor prossegue afirmando que, embora Dayse tenha quitado integralmente o pagamento de seu terreno, ela ainda não cumpriu uma obrigação adicional prevista no "contrato". Imagino que essa "falha" se aplique igualmente aos demais compradores. O que ela aparentemente "deixou de fazer" foi providenciar o levantamento topográfico profissional da Gleba Rural nº 03, conforme exigido pela Cláusula 5.1 do "contrato". A Cláusula 5.1 estabelece:
A compradora declara que tomou conhecimento do perfil topográfico da Gleba Rural, devendo todavia efetuar a respectiva demarcação final, por sua conta exclusiva e/ou solicitá-la, após o pagamento de sua taxa de serviço, referente ao levantamento topográfico.
A Cláusula 5.1 me transmite a ideia de que, "embora Dayse esteja familiarizada com o perfil topográfico da Gleba Rural, ela deve pagar por um levantamento para estabelecer as demarcações finais". A partir do termo "respectivas", deduzo que isso se refere às demarcações de seu lote de terra dentro da Gleba Rural.
O título da Seção 5 do contrato é simplesmente "DA GLEBA". Na Seção 2 do contrato, a palavra "GLEBA" refere-se ao terreno de 5.030 m² de Dayse. Consequentemente, ao assinar o contrato, ela naturalmente presumiu que a "Gleba Rural" mencionada na Cláusula 5.1 era "A GLEBA" do título da Seção 5 — a qual, por sua vez, remetia à "GLEBA" da Seção 2, que constitui o objeto do "contrato", isto é, o terreno que ela estava adquirindo.
Não obstante, em sua carta, o vendedor informa a ela que o termo "Gleba Rural", constante na Cláusula 5.1, refere-se à totalidade da Gleba Rural nº 03 — com área de 20.345,65 ± 0,1 m² —, da qual a gleba especificamente demarcada dela faz parte. Isso não faz sentido. Sendo ela uma compradora particular de um terreno específico, como e por que ela estaria obrigada, pelo "contrato", a pagar pelo levantamento topográfico de uma área que pertence a outras pessoas? Será que cada um dos demais "compradores" também está obrigado a pagar por um levantamento profissional de toda a Gleba Rural nº 03? Presume-se que sim, caso os contratos deles sejam idênticos.
A Cláusula 5.1 estabelece que Dayse pode providenciar a realização desse levantamento topográfico, seja de forma independente e às suas próprias expensas, seja solicitando-o ao vendedor. Caso opte por esta última alternativa, deverá pagar previamente ao vendedor a taxa de serviço correspondente. O valor dessa taxa não está especificado. Naturalmente, a única opção de levantamento aceitável para Dayse é contratar um profissional independente para realizar a medição da Gleba Rural nº 03. Contudo, um profissional não consegue medir um terreno se não souber onde ele se localiza e não dispuser de uma posição de referência predefinida para iniciar o trabalho.
Além disso, o proprietário mantém funcionários de aparência ameaçadora pela fazenda, o que deixaria qualquer pessoa que tentasse entrar na propriedade com esse objetivo muito apreensiva quanto à sua segurança pessoal. Tanto Dayse quanto eu ouvimos um funcionário do cartório de registro de imóveis de Caeté dizer que alguém havia sido "eliminado" (presumo que isso significasse assassinado) em conexão com o vendedor. Portanto, essa também não pode ser considerada uma opção muito tranquila.
A palavra "final" na Cláusula 5.1 implica que o levantamento que Dayse é obrigada a realizar deve ser uma medição mais precisa (não aproximada) do que aquela especificada no "contrato", com uma precisão de um centésimo de metro quadrado!
Section 2c of the "contract" states:
"Declara a compradora, para fins de direito, conhecer "in loco" a área e limitações descritas de sua fração, assim como a exata configuraçaõ e topografia da gleba compromissado, não podendo, portanto, questionar ou reinvindicar o uso das outras percentagens (frações), que também compõem o terrano: o uso e direito de seu terreno estão absolutamente limitados ao perímetro em memorial descritivo descrito e de acordo com os croquis de demarcação particular do referido imóvel, que acompanham o presente instrumento; renunciando desde já ao direito de preferência previstos nos artigos N°632 e 1.139 do Código Civil."
Esta subcláusula é dirigida inteiramente à compradora, isto é, Dayse. Por isso, elaborei uma tradução parafraseada na qual o termo "você" se refere a Dayse:
“Você declara, perante a lei, que conhece, por ter estado lá, a área e os limites prescritos da sua fração†, bem como a exata configuração e topografia da gleba penhorada.”
In the context of this "contract", the pledged gleba is, in fact, Dayse's 5,000·30 m² plot, but I think they mean the 20351·24 m² Gleba Rural N°03 of which Dayse's plot is a part.
"Consequently, you have no power to question these [prescribed area and boundaries] or demand the use of the other percentages (fractions), that also compose the terrain".
Presumivelmente, o termo terreno, aqui, refere-se à Gleba Rural nº 03?
"Seus direitos e o uso do terreno† limitam-se estritamente ao perímetro prescrito pelo — e em conformidade com o — mapa específico de demarcação da respectiva propriedade†, que acompanha o presente instrumento."
† Acredito que a variedade confusa de termos marcados com uma adaga em todas as citações acima se refira ao terreno de 5000·30 m² de Dayse.
"Por meio deste, você renuncia ao direito de preferência previsto nos artigos 632 e 1139 do Código Civil."
Presumivelmente, essa última "pérola" visa impedir que qualquer "adquirente" de uma fração [ilegal] venha, algum dia, a ter a possibilidade de comprar as partes dos demais "adquirentes" das outras frações [ilegais] da Gleba Rural nº 03 e, assim, tornar-se o proprietário legal de um módulo rural inteiro das terras do vendedor.
A conclusão de toda essa subcláusula intrincada é que Dayse, ao assinar o "contrato", aceita que a área e a demarcação do terreno que "comprou" sejam exatamente aquelas especificadas no mapa [literalmente, "esboço"] — inexistente — considerado como tendo acompanhado e integrado o documento por ela assinado. Consequentemente, ela não tem legitimidade para contestar ou questionar tais demarcações com base em qualquer levantamento topográfico que venha a encomendar após a assinatura do "contrato".
À luz da Seção 2c do "contrato", qual é, afinal, o sentido da vistoria exigida pela Cláusula 5.1? O vendedor declara no "contrato" que o próprio documento contratual inclui um mapa do terreno de Dayse, mostrando suas demarcações com tamanha precisão que ele consegue indicar a área como sendo de "aproximadamente 5.000,30 m²". Ele informa, assim, a área do terreno de Dayse com uma precisão de um centésimo de metro quadrado. Isso equivale, aproximadamente, à área da sola de um sapato masculino.
Na ausência de qualquer declaração específica sobre a exatidão de uma medição, a convenção universal é assumir que ela equivale à precisão declarada. Essa convenção é universal na matemática, na ciência e na engenharia. A área de Topografia enquadra-se nessas classificações. O uso da palavra "aproximadamente" reforça essa suposição. Assim, o vendedor, na prática, declara no contrato que está vendendo a Dayse um terreno rural com área de 5.000,30 ± 0,01 m².
O equipamento de medição de terrenos mais preciso e tecnologicamente avançado é um dispositivo conhecido como 'estação total'. Esse aparelho utiliza interferometria a laser para medir distâncias com base no comprimento de onda de uma linha espectral específica da luz laser. Ele transmite as informações para um computador acoplado que executa um software responsável por calcular áreas e gerar imagens cartográficas.
Uma 'estação total' pode medir distâncias, tipicamente, com uma precisão de 1 parte em 100.000. Isso equivale a ±0,01 mm por metro, ou ±1 cm por quilômetro. Ao medir áreas, a geometria pura demonstra que o erro é, no mínimo, o dobro daquele associado à medição de distâncias. Portanto, pelo menos em teoria, a precisão na medição de áreas com uma estação total é, na melhor das hipóteses, de ±2 partes em 100.000.
"As 'estações totais' de melhor qualidade são capazes de medir ângulos com precisão de 0,5 segundo de arco. Estações totais de baixo custo, voltadas para a construção civil, geralmente conseguem medir ângulos com precisão de 5 ou 10 segundos de arco... Uma estação total típica pode medir distâncias com uma precisão de cerca de 1,5 milímetro + 2 partes por milhão em distâncias de até 1.500 metros."
https://pt.wikipedia.org/wiki/Esta%C3%A7%C3%A3o_total
Não obstante, uma precisão mediana para medição angular entre 3 e 5 segundos de arco resulta em uma precisão efetiva — ao medir um polígono de terreno complexo — de apenas 1 a 4 cm por quilômetro. Certamente, a precisão de uma estação total não era superior a essa no ano de 2001, quando o contrato foi firmado.
Ao medir uma área quadrada de cerca de 5.000 m², a precisão máxima que uma estação total poderia alcançar seria de 2 vezes 5.000 dividido por 100.000 = ±0,1 m². Isso representa apenas um décimo da precisão com que o vendedor declara a área do terreno de Dayse. A precisão na medição do terreno extremamente irregular que Dayse "comprou" seria muito inferior a essa. Instrumentos de topografia convencionais não teriam como alcançar qualquer resultado que se aproximasse da precisão informada pelo vendedor.
O vendedor especifica no "contrato" — e, portanto, deve saber, com base em um "levantamento" que já realizou — o tamanho da gleba que está vendendo a Dayse com uma precisão pelo menos 50 vezes superior àquela que os equipamentos de topografia mais avançados são capazes de alcançar. Ainda assim, ele se refere a essa medida como "aproximada". Isso implica que uma medição final "mais precisa" deverá ser realizada posteriormente.
Um levantamento mais preciso é tecnologicamente impossível. Mesmo que fosse possível, seria inútil. Sua única utilidade possível seria verificar ou corrigir a dimensão e a demarcação originais estabelecidas no contrato. E isso é vedado pela Seção 2c. A única função possível da Cláusula 5.1 deve ser a de atuar como um impedimento ao cumprimento do contrato após o comprador ter concluído o pagamento.
INCRA é a sigla para órgão oficial no Brasil que administra o cadastro predial. Instrução Especial INCRA/Nº 02 - 02/08/2002 - Art. 2º – afirma:
"A identificação do imóvel rural, na forma do §3º do art.176 e do §3º do art.225, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, alterado pela Lei n°10.267, de 28 de agosto de 2001, será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, e com precisão posicional de 50 cm, ou melhor, reservada ao INCRA a faculdade de normatizar critérios para aprimoramento dessa precisão, ou para adequá-la às áreas com particularidades topográficas." — see: INCRA Accuracy
É notável que o INCRA exija apenas que as distâncias posicionais sejam medidas com uma precisão de ±50 cm. Isso se traduz em uma precisão de ±1 m² na medição da área. Eles exigem apenas um décimo da precisão oferecida por uma 'estação total' e apenas um centésimo da precisão das medições "aproximadas" fornecidas pelo vendedor no "contrato".
O vendedor poderia simplesmente ter especificado o tamanho do terreno de Dayse no "contrato" com precisão de um metro quadrado. Assim, não haveria confusão. Só posso supor que ele tenha algum motivo oculto e mal concebido para especificá-lo com uma precisão impossível de alcançar e, em seguida, referir-se a ele como "aproximado".
Em 2010, consegui realizar um levantamento do terreno da Dayse remotamente, a partir de imagens de satélite do Google Earth, ferramenta que disponibilizava coordenadas de alta precisão. Entreguei à Dayse os resultados completos desse levantamento via satélite. Portanto, ela já cumpriu a obrigação prevista na Cláusula 5.1 do "contrato". Mas, é claro, isso provavelmente não é aceitável, pois não foi "realizado por um profissional qualificado com a devida responsabilidade técnica". As práticas restritivas continuam firmes e fortes!
A única oportunidade que Dayse teve de "conhecer, por ter estado no local, a área e os limites prescritos de sua fração, bem como a configuração e a topografia exatas da gleba empenhada" foi a visualização, a partir de uma estrada de terra, de um trecho de floresta tropical impenetrável apontado como sendo o seu lote. Não havia qualquer sinal de mourões ou demarcações.
Isso aconteceu em 16 de janeiro de 2004, quando fomos convidados a ir lá com a Célia para uma visita de caráter puramente social. O motivo do convite, como vim a saber mais tarde, era que Itamar havia presumido erroneamente que, por eu ser estrangeiro, eu tinha — ipso facto — muito dinheiro que ele poderia, quem sabe, extorquir de mim para investir em seus diversos empreendimentos. Se isso não tivesse acontecido, Dayse provavelmente jamais teria visto "sua" terra. Não sei se alguma das outras vítimas chegou a ver "suas" terras.
A recusa obstinada do vendedor em fornecer o mapa prometido me impede de acreditar que algum levantamento topográfico de "Sacanagem — Fazendinhas Inteligentes" tenha sido realizado ou que quaisquer plantas tenham sido elaboradas. Acredito que "Sacanagem — Fazendinhas Inteligentes" seja simplesmente uma ficção contida nas páginas do "contrato" e dos "Regulamentos" associados.
Acredito que o vendedor tenha passado o trator pelas trilhas de terra simplesmente para convencer suas vítimas de que algo concreto estava tomando forma. Essa convicção é irrefutavelmente corroborada pela seguinte imagem de satélite, obtida em outubro de 2012, que mostra que todos esses caminhos foram, entretanto, novamente tomados pela vegetação da floresta.
Resultado: o vendedor — um grande latifundiário — ficou com o dinheiro de Dayse, que ela quase certamente jamais recuperará, e ainda detém o título e a posse da terra que "vendeu" a ela. O mesmo provavelmente se aplica a todas as outras vítimas do vendedor. A meu ver, esse vendedor é flagrantemente culpado de fraude mediante artifício enganoso e deveria ser punido por isso. Mas, obviamente, isso não acontecerá.
Consequentemente, com grande pesar, decidi que o Brasil não era um lugar onde eu pudesse me sentir à vontade para tentar realizar meu sonho ecológico de construir uma *Fazendinha Inteligente*.
Dayse e as outras vítimas são pessoas comuns. Elas não dispõem dos enormes recursos financeiros necessários para travar uma batalha judicial contra esse gigante do setor imobiliário. A lei não lhes serve de nada. Este é mais um caso que comprova o seguinte ditado do meu livro A Herança Perdida:
O objetivo da lei é
facilitar e impor
a contenção e a exploração
ordenadas e pacíficas
dos pobres pelos ricos,
dos fracos pelos fortes,
dos honestos pelos ardilosos,
dos mansos pelos exigentes,
da maioria pela minoria,
nemo ab aliquo.
Em outras palavras, como o que foi exposto acima demonstra de forma dolorosa, existe realmente apenas uma lei: "a força é o direito". E essa lei não merece nem respeito nem obediência.
Na minha opinião, o 'contrato' deveria ser declarado nulo, e Dayse deveria receber de volta todo o dinheiro que pagou, acrescido de juros, além de uma compensação pelo tempo e pelas despesas que tanto ela quanto eu tivemos com essa questão. Ela é apenas uma pessoa comum, com um emprego comum. Infelizmente, o custo para desfazer esse contrato longo, confuso, intrincado e problemático na justiça está muito além de suas possibilidades financeiras.
Acredito que o conceito de 'condomínio rural' seja sólido, desde que estruturado adequadamente — tanto do ponto de vista geográfico quanto jurídico. No entanto, é fundamental que qualquer pessoa que pretenda adquirir uma propriedade rural verifique se existe uma área mínima de fracionamento em vigor na localidade em questão e qual é a sua dimensão real. Isso não é tarefa simples. Por exemplo, no Brasil, o Governo Federal estabelece o tamanho máximo do módulo rural para cada estado. Cabe, então, a cada estado definir a dimensão efetiva do módulo rural para cada município, respeitando o limite máximo fixado pela União para aquele estado. Pelo menos, essa é a compreensão que tenho, no momento, sobre o funcionamento desse sistema!
Cuidado com vendedores que apresentam contratos longos e prolixos, de difícil compreensão. Em alguns países, existem mecanismos de proteção ao consumidor contra contratos abusivos. No entanto, a eficácia dessa proteção depende de saber se — em uma determinada jurisdição — a pessoa que adquire uma propriedade rural é considerada consumidora da mesma forma que alguém que compra uma máquina de lavar.
O nome da empresa vendedora mencionada neste caso lamentável sugere que se trata de um empreendimento consolidado no ramo de venda de terras rurais. Sendo assim, ela elaborou o contrato — complexo e volumoso — obviamente em benefício próprio. O comprador individual de um lote em um de seus condomínios não tem qualquer influência sobre a forma ou a redação do contrato. É, portanto, manifestamente injusto que a lei considere o vendedor e o comprador como partes de igual força e responsabilidade na relação contratual. Deveria existir um meio acessível e de baixo custo para que o consumidor pudesse submeter o contrato a uma análise jurídica quando surgisse um problema como o deste caso.
Sempre leia o contrato e certifique-se de compreendê-lo por completo, bem como as leis e quaisquer outros documentos — como mapas — aos quais ele faz referência, antes de assiná-lo. Se você não conseguir fazer isso porque o contrato é muito extenso ou difícil de entender, ou se alguns dos documentos mencionados não estiverem disponíveis, então, por favor, simplesmente desista do negócio.
